욱이꾹이

안녕하세요?

제가 결혼전에는 월세 살이를 8년 하다 보니 돈이 안 모아지더라고요. 결혼 때는 전세자금 대출과 부모님께 손을 빌려 어찌어찌 전셋집에 들어가는 행운을 누렸죠. 그러다가 집주인이 반전세로 집을 돌리는 바람에, 다시 전셋집을 찾아 삼만리를 떠났지만.. 너무 올라버린 전세에 감당이 안되더라고요.

그래서 신축빌라를 알아보다가 집 담보대출이 많이 나오길래 덜컥 계약을 해버렸지요. 그 때부터 집이 장만되는 꿈을 실현하게되었어요. 하지만, 공동주택은 아무리 잘 지어도 하자가 나오게 마련이잖아요. 건축주에게 매번 하자보수를 요청해도 묵묵부답일 때가 많고, 고쳐도 시원찮게 고치는 것 같고, 그래서 알아보니 신축빌라를 지을 때 하자보수보증금을 예치시켜 놓는다 하더라고요.

이 하자보증금을 찾아서 직접 집을 고쳐도 되는 거고, 아니면 다른 시공업체에 하자보수를 맡겨도 되는 것이죠. 반상회를 구성하고, 반회의를 한다음에 하자보수업체를 선정하는 일련의 과정들을 제 경험과 더불어 소개해 볼까 합니다.

뉴스를 보니 강남의 30억대 아파트도 '하자'때문에 난리더라고요. 분양받아서 입주 때 들어가려고 봤더니 곰팡이가 도배되어있고, 거실 벽면이 도면과 달리 튀어나와 있고, 욕실 칸막이 유리가 떨어져서 깨지고 등등.. 돈이 많이 들어갔다고 건물이 좋은게 아니라, 부실공사가 안된 건물이 진정한 건물이지 아닌가 싶습니다.

저희 집도 욕실 슬라이드장이 통째로 내려앉아서 정말 하늘이 무너지는 줄 알았는데, 저희 집 하자는 위의 사례를 보면 아무것도 아님을 느낍니다.

자, 그럼 하자보수에 대해서 본격적으로 들어가 봅시다.

★ 하자보수란 건축과정중 과실로 인하여 발생한 건축물의 하자를 보수 하는 것을 말합니다. 여기서 하자란 '하자'의 의미는 건축물 공사상의 잘못으로 인한 균열상태, 들뜸, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 시공불량으로 인한 각종 문제 등 건축물의 안전에 지장을 초래하는 것을 말합니다.
설계도면 및 공사시방서대로 지어지긴 하였으나, 마무리가 제대로 이뤄지지 않거나 완공 후 고장 또는 파손된 것을 의미합니다.

공동주택은 사업주체가 보수책임이 있으며 부담하는 하자의 범위, 내력구조별 및 시설공사별 하자담보책임기간은 주택법령에 자세히 정해놓았습니다. 입주자대표회의 등은 하자담보책임기간 내에 하자가 발생한 것을 발견하면 사업주체에게 그 하자의 보수를 청구할 수 있고, 이 경우 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정 등을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 합니다.

★ 하자담보책임기간이란?

공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 공동주택관리령으로 합니다.

- 민법 적용: 민법에는 하자담보책임기간을 토지, 건물 기타 공작물 또는 지반 공사는 5년간, 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 유사한 재료로 조성된 것은 10년으로 규정함.

- 주택법 적용: 사용승인일부터 주요 구조부인 기둥 및 내력벽(하중을 받지 않는 조적벽 제외)은 10년, 보, 바닥 및 지붕은 5년간 하자를 책임지고 보수해 주어야 합니다.

★ 하자의 범위

- 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우
- 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우

- 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처침, 비틀림, 침하, 파손, 붕괴, 누수 누출 작동 또는 기능불량, 부착, 접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능, 미관 또는 안정상의 지장을 초래할 정도의 하자

★ 하자보수절차

기간내 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 입주자, 입주자대표회의, 관리주체는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있으며, 사업주체는 3일이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자 대표회의에 통보해야 합니다.

이때 사업주체가 하자보수를 안하거나 이행하지 않을 때 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행을 시킬 수 있다는 거죠.

그래서 저희도 이렇게 제3자의 기관에 의뢰를 해서 옥상 방수 및 세대별 비막이, 결로 예방, 화장실 냄새 트랩, 외벽 방수 공사를 진행시킨 것입니다.

이 하자보수절차를 상세히 요약하면요 이렇습니다.

1. 입주자 의견 수렴, 모임
2. 입주자 대표자 구성
3. 하자보증금 청구 입주민(50%이상) 동의서류준비(인감증명서/청구동의서 외)
4. 하자내역 조사
5. 해당구청에 보관중인 하자보증서 반환신청
6. 하자진단 및 보증사 청구서류 구비
7. 하자보증사 하자보증금 청구서류 접수
8. 하자보수공사 계약금 지급
9. 하자보수공사 이행
10. 하자보증금 사용내역보고
11. 하자보수 종료

정말 새 아파트, 빌라, 주택 등이 입주했는데 곰팡이가 슬고, 벽이 흔들리며, 문짝이 틀어져 있다면 정말 살 맛이 안 날 것입니다. 그런데 잘못됐으면 고치면 되는데, 건축주나 시공사에서 완벽하게 고쳐주지 않는다는거죠.

이럴 때 그나마 다행인 것은요. 예치된 하자보수보증금은 건축주/시공사의 부도 등으로 재력이 부족한 경우를 대비하여 마련된 재원입니다. 공동주택에 예치된 이행하자보증보험금(8세대 기준 약1,200만원~2,000만원)을 청구하여 발생된 문제들을 무료로 자체보수공사를 할 수 있는 기회가 있는 것이죠.

이러한 사항을 모르면 돈을 들여서 보수공사를 진행해야 합니다. 공동주택은 사용승인일을 기준으로 전용 및 공용부문에 발생하는 하자에 대하여 권리행사가 없을시에는 매년 하자보증금 일부가 시공사나 건축주에게 승계, 소멸됨으로 현재 발생한 하자또는 향후 발생될 하자보수에 대한 하자보증금 청구권리가 소멸된다는 것이죠.

기한이 지나버리면 돈이 증발해 버리니, 저희처럼 입주자대표회의를 구성해서 하자보증금청구전문업체를 선정하시어 업무대행을 맡기면 하자보수절차를 원스톱으로 처리 받을 수 있는 간편함을 맛보실 수 있을 것입니다. 물론 무면허 및 면허대여 업체가 많으니 업체선정시 시설물유지관리 면허를 보유한 업체인지 대한전문건설협회 등록여부를 확인해서 진행하셔야됨을 알려드립니다.

이상 신축빌라 입주해서 하자보수를 무료로 자체보수했던 경험을 나눠드렸습니다.