욱이꾹이

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다른 사람이 쓴 책을 읽는 일로 시간을 보내라. 다른 사람이 고생을 하면서 깨우치는 것을 보고 쉽게 자신을 개선 시킬 수 있다. - 소크라테스

요즘 부동산 시장을 보고 있노라면 서울지역의 아파트 분양시장은 청약경쟁률이 10대 1을 넘어 50대 1로 그냥 쉽게 넘겨버리고요. 기존 아파트 매물도 재건축 대상 아파트라면 계속 상승을 이어가는 형국입니다.

지난 6.19대책으로 조금 수그러들었지만, 다시 아파트 가격이 올라가자 정부는 발등에 불이 떨어진 격인데요. 조만간 추가 부동산대책이 나올 것으로 보입니다.

오늘은 정부가 내놓을 부동산대책 중 하나인 투기과열지구에 대해서 소개해 보도록 하겠습니다.

★ 6.19부동산대책에 대한 추가 대책의 배경

6.19 대책 효과가 무색해졌다고 할 정도로 집값이 오르고 있고, 아파트, 오피스텔 분양시장도 규제가 적용됨에도 사상 최고 경쟁률을 기록할 정도입니다.

당초 정부는 청약제도를 손질하는 6.19 대책에 대한 보완방안, 즉 소극적인 추가 대책을 검토해 왔는데요, 상황인식이 달라지면서 강도높은 추가 대책을 내놓을 수 밖에 없다고 판단하고 있는 것 같습니다.

★ 8월 중 발표되는 가계부채 대책에 부동산 추가 규제 포함?

1. 우선 꼽히는 대책은?

첫째는, 서울 강남 지역 등에 대한 투기과열지구 지정입니다.

둘째는, 양도소득세를 강화하고 다주택자에 한해 금융규제를 적용하는 방안입니다.

셋째는, 신규 분양과 관련해 김현미 국토부 장관은 이달 초 청약 가점제를 확대하고 1순위 요건을 강화한다고 밝혔습니다.

2. 투기지역과 투기과열지구의 차이

- 투기지역은 집값 또는 토지의 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위하여 기획재정부장관이 지정하는 지역입니다. 이 제도는 2003년도에 도입이 되었는데요, 부동산가격 상승률 등을 감안하여 지정을 하고 있습니다.

주택투기지역의 세부적인 지정요건은 월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 가운데 2개월 집값상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나, 1년간 연평균 상승률이 직전 3년간 전국 연평균 상승률보다 높은 지역입니다.

투기지역으로 지정되고 6개월이 지난 후 누계 가격상승률이 전국평균 이하이거나 최근 3개월간 누계 가격상승률이 전국평균 이하로 낮아지게 되면 투기지역 지정이 해제됩니다.

투기지역으로 지정되면 양도소득세에 대해 실거래가로 과세가 되며, 중도금 대출비율이 축소되고 복수대출이 제한되는 등의 제약이 따르게 됩니다.

- 투기과열지구는 건설교통부장관 또는 시 ·도지사가 주택가격 안정을 위해 필요한 경우에 지정하는 지역입니다. 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저하게 높은 지역으로 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률, 주택공급계획 등을 고려하여 지정하도록 규정되어 있습니다.
 
투기과열지구로 지정되면 해당 지역은 분양권 전매가 제한되고, 청약 1순위에 대한 자격이 강화되며, 35세 이상 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급이 되는 등의 제약이 따릅니다.

주택공급계약이 체결된 날부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 5년 이내에는 전매가 제한됩니다.

시장, 도지사는 투기과열지구 지정사유가 사라졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제해야 합니다.

★ 강도높은 부동산 추가 대책 투기과열지구에 대해 자세하게.

강도높은 추가 대책에는 0순위로 강남4구에 대한 투기과열지구 지정 카드입니다.

투기과열지구를 지정하게되면 재건축조합원의 지위양도를 금지하고, 주택담보대출비율 LTV와 총부채상환비율 DTI 한도를 40%로 제한하는 등 규제 강도가 높아집니다.

총 14개 규제가 동시에 적용되는데요.

★ 청약통장 1순위 자격요건 강화 자세하게.

지금은 1순위 자격을 얻으려면 수도권에선 1년, 지방에선 6개월간 청약통장 가입을 유지해야 하는데, 이 기간을 최대 2년으로 늘리는 게 유력합니다.

또 무주택자나 부양 가족이 많은 실수요자 당첨확률을 높이기 위해 청약가점제 비율을 높이는 방안도 검토 중입니다.

전용면적 60㎡를 초과하는 아파트를 살 때 15일 안에 지자체에 실거래 가격을 신고하도록 하는 주택거래 신고제 도입도 거론됩니다. 이 경우 자금 출처가 불명확할 때는 주택구입 자체가 어려워진다.

양도소득세를 강화하고 다주택자에 한해 금융규제를 적용하는 방안이 포함될 가능성도 있습니다.

이밖에 분양가상한제와 전월세상한제 등의 고강도 대책도 언급된다. 하지만 투기과열지구로 10여개의 고강도 규제가 적용되는 만큼 부동산 시장의 연착륙을 위해 고강도 카드를 다 풀지는 않을 것이란 분석이 지배적입니다.

여기에 금융당국의 새로운 대출규제 정책인 총부채원리금상환비율(DSR)과 신(新)총부채상환비율(DTI) 산정에 관한 로드맵이 함께 추진된다. 기획재정부에선 부동산 보유세 카드를 내밀 공산이 크다.

이상 투기과열지구 지정, 양도소득세 중과, 다주택자 대출 규제 등 6·19 대책에는 빠졌던 고강도 정책 들이 포함될 수 있다는 소식을 전해 드렸습니다.