욱이꾹이

안녕하세요?

우주의 모든 상수들이 지금과 같이 적절한 값으로 세팅될 확률은 폐품 창고에 태풍이 불어 닥쳐, 보잉 747 제트기가 자동으로 만들어질 확률과 비슷하다. - 칼 세이건

국토교통부는 주택시장 불안을 해소하기 위해 분양가상한제 부활을 골자로 한 8·2대책 후속조치 방안을 발표했는데요.

오늘은 분양가 상한제 부활 및 투기과열지구 추가 지정 안내에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

★ 분양가상한제 부활

분양가 상한제는 택지비·건축비 등을 고려해 분양가격을 산정한 뒤 그 이하 가격으로만 분양할 수 있도록 하는 제도입니다.

- 민간택지 분양가상한제 선정기준 변경

기존 : △직전 3개월 동안 주택 매매가격상승률이 10% 이상인 지역

△직전 3개월 동안 월평균 아파트 거래량이 전년 대비 3배 이상인 지역

△3개월 동안 평균 청약경쟁률이 20대 1을 초과한 지역이란 3가지 기준 중 1개 이상을 충족해야 분양가 상한제를 적용할 수 있다.

변경 : △12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역

△직전 2개월 동안 청약경쟁률이 일반주택 5대 1 또는 국민주택규모 10대 1 초과 지역

△3개월 동안 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 지역 등 3가지 기준 중 1개만 충족하면 된다.

기본적으로 3개월 동안의 주택 매매가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다.

★ 주택법 시행령 개정안 시행시기

분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 9월 8일부터 입법예고 절차를 진행하게 되며,

시행시기는 오는 10월20일 정도가 될 것이라 국토교통부는 전했습니다.

국토부는 개정안이 시행되는 10월부터 시장상황을 모니터링해 분양가상한제 적용지역을 검토한다는 방침이다. 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 이 같은 조건에 해당되는 지역은 주거정책심의위원회의 심의를 통해 분양가상한제가 적용된다는 설명이다.

분양가상한제 적용지역으로 선정돼 고시되면 일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초로 입주자모집승인을 신청한 주택부터 적용된다. 정비사업에선 관리처분계획인가를 신청한 주택부터다.

★ 투기과열지구 추가 지정

국토부는 서울 25개구와 경기도 과천시, 세종시 등을 투기과열지구로 지정한 데 이어 성남 분당구, 대구 수성구를 추가로 지정했다.

성남 분당구와 대구 수성구는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용된다. 이밖에 재건축 조합원 지위양도 금지, 청약규제 강화, 분양권 전매 제한 등을 적용받는다.

투기과열지구 추가 지정 효력은 9월 6일부터 발생한다.

★ 집중 모니터링 지역 선정

국토부는 인천광역시 연수구·부평구, 경기도 안양시 만안구·동안구, 경기도 성남시 수정구·중원구, 경기도 고양시 일산동구·서구, 부산(조정대상지역 7개구·군, 서구) 등을 집중 모니터링 지역으로 지정했다.

국토교통부는 이들 지역의 주택 매매가격, 분양권 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링한 뒤 시장 과열 우려가 크다고 판단하면 투기과열지구로 추가 지정하기로 했다.

이상 지난 9월 5일에 발표한 분양가 상한제 부활 및 투기과열지구 추가 지정 안내에 대해서 정리해 보았습니다.

안녕하세요?

다른 사람이 쓴 책을 읽는 일로 시간을 보내라. 다른 사람이 고생을 하면서 깨우치는 것을 보고 쉽게 자신을 개선 시킬 수 있다. - 소크라테스

요즘 부동산 시장을 보고 있노라면 서울지역의 아파트 분양시장은 청약경쟁률이 10대 1을 넘어 50대 1로 그냥 쉽게 넘겨버리고요. 기존 아파트 매물도 재건축 대상 아파트라면 계속 상승을 이어가는 형국입니다.

지난 6.19대책으로 조금 수그러들었지만, 다시 아파트 가격이 올라가자 정부는 발등에 불이 떨어진 격인데요. 조만간 추가 부동산대책이 나올 것으로 보입니다.

오늘은 정부가 내놓을 부동산대책 중 하나인 투기과열지구에 대해서 소개해 보도록 하겠습니다.

★ 6.19부동산대책에 대한 추가 대책의 배경

6.19 대책 효과가 무색해졌다고 할 정도로 집값이 오르고 있고, 아파트, 오피스텔 분양시장도 규제가 적용됨에도 사상 최고 경쟁률을 기록할 정도입니다.

당초 정부는 청약제도를 손질하는 6.19 대책에 대한 보완방안, 즉 소극적인 추가 대책을 검토해 왔는데요, 상황인식이 달라지면서 강도높은 추가 대책을 내놓을 수 밖에 없다고 판단하고 있는 것 같습니다.

★ 8월 중 발표되는 가계부채 대책에 부동산 추가 규제 포함?

1. 우선 꼽히는 대책은?

첫째는, 서울 강남 지역 등에 대한 투기과열지구 지정입니다.

둘째는, 양도소득세를 강화하고 다주택자에 한해 금융규제를 적용하는 방안입니다.

셋째는, 신규 분양과 관련해 김현미 국토부 장관은 이달 초 청약 가점제를 확대하고 1순위 요건을 강화한다고 밝혔습니다.

2. 투기지역과 투기과열지구의 차이

- 투기지역은 집값 또는 토지의 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위하여 기획재정부장관이 지정하는 지역입니다. 이 제도는 2003년도에 도입이 되었는데요, 부동산가격 상승률 등을 감안하여 지정을 하고 있습니다.

주택투기지역의 세부적인 지정요건은 월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 가운데 2개월 집값상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나, 1년간 연평균 상승률이 직전 3년간 전국 연평균 상승률보다 높은 지역입니다.

투기지역으로 지정되고 6개월이 지난 후 누계 가격상승률이 전국평균 이하이거나 최근 3개월간 누계 가격상승률이 전국평균 이하로 낮아지게 되면 투기지역 지정이 해제됩니다.

투기지역으로 지정되면 양도소득세에 대해 실거래가로 과세가 되며, 중도금 대출비율이 축소되고 복수대출이 제한되는 등의 제약이 따르게 됩니다.

- 투기과열지구는 건설교통부장관 또는 시 ·도지사가 주택가격 안정을 위해 필요한 경우에 지정하는 지역입니다. 주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저하게 높은 지역으로 주택에 대한 투기가 우려되는 경우에 그 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률, 주택공급계획 등을 고려하여 지정하도록 규정되어 있습니다.
 
투기과열지구로 지정되면 해당 지역은 분양권 전매가 제한되고, 청약 1순위에 대한 자격이 강화되며, 35세 이상 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급이 되는 등의 제약이 따릅니다.

주택공급계약이 체결된 날부터 소유권이전등기를 완료할 때까지 5년 이내에는 전매가 제한됩니다.

시장, 도지사는 투기과열지구 지정사유가 사라졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제해야 합니다.

★ 강도높은 부동산 추가 대책 투기과열지구에 대해 자세하게.

강도높은 추가 대책에는 0순위로 강남4구에 대한 투기과열지구 지정 카드입니다.

투기과열지구를 지정하게되면 재건축조합원의 지위양도를 금지하고, 주택담보대출비율 LTV와 총부채상환비율 DTI 한도를 40%로 제한하는 등 규제 강도가 높아집니다.

총 14개 규제가 동시에 적용되는데요.

★ 청약통장 1순위 자격요건 강화 자세하게.

지금은 1순위 자격을 얻으려면 수도권에선 1년, 지방에선 6개월간 청약통장 가입을 유지해야 하는데, 이 기간을 최대 2년으로 늘리는 게 유력합니다.

또 무주택자나 부양 가족이 많은 실수요자 당첨확률을 높이기 위해 청약가점제 비율을 높이는 방안도 검토 중입니다.

전용면적 60㎡를 초과하는 아파트를 살 때 15일 안에 지자체에 실거래 가격을 신고하도록 하는 주택거래 신고제 도입도 거론됩니다. 이 경우 자금 출처가 불명확할 때는 주택구입 자체가 어려워진다.

양도소득세를 강화하고 다주택자에 한해 금융규제를 적용하는 방안이 포함될 가능성도 있습니다.

이밖에 분양가상한제와 전월세상한제 등의 고강도 대책도 언급된다. 하지만 투기과열지구로 10여개의 고강도 규제가 적용되는 만큼 부동산 시장의 연착륙을 위해 고강도 카드를 다 풀지는 않을 것이란 분석이 지배적입니다.

여기에 금융당국의 새로운 대출규제 정책인 총부채원리금상환비율(DSR)과 신(新)총부채상환비율(DTI) 산정에 관한 로드맵이 함께 추진된다. 기획재정부에선 부동산 보유세 카드를 내밀 공산이 크다.

이상 투기과열지구 지정, 양도소득세 중과, 다주택자 대출 규제 등 6·19 대책에는 빠졌던 고강도 정책 들이 포함될 수 있다는 소식을 전해 드렸습니다.