욱이꾹이

안녕하세요?

오늘이 11월 3일 학생독립운동의 날이잖아요. 부동산 시장이 과열양상을 보이자 정부에서 극약처방을 내리고자 부동산대책 11.3을 발표한 날이기도 합니다. lh의 공공분양주택은 중도금대출이 안돼서 청약접수가 미달인 경우도 있고, 서울의 재건축, 재개발 아파트는 300대 1이 넘는 청약경쟁률로 마감되는 묻지마 청약투기가 열풍이죠. 참으로 극과 극의 부동산 시장입니다. 이를 개선하고자 정부에서 칼을 꺼낸 든 것이죠.

그럼 오늘 국토교통부에서 발표한 실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

이번 11.3 국토교통부 부동산대책은 청약과열도시의 전매 제한과 실수요자 중심의 안정적인 주택 공급에 포커스를 두고 있습니다.

★ 11.3 부동산대책발표 요약을 하면 이렇습니다.

· 서울, 경기 ·부산 중 일부지역, 세종시 등은 ‘맞춤형 청약제도 조정‘ 및 ‘과도한 투자수요 관리‘를 선별적으로 적용

① 맞춤형 청약제도를 통한 청약시장 과열완화 및 실수요자 당첨기회 확대
- 전매제한기간 : 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정
- 1순위 제한 : 세대주 외, 5년 내 당첨자, 2주택 이상 소유자를 제한
- 재당첨 제한 : 조정대상 당첨자는 1∼5년간 동일 대상당첨 금지

② 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하기 위한 관리방안 실시
- 중도금 대출보증요건 강화(계약금 5%→10%), 2순위에도 청약통장 필요
- 1순위 청약일정을 ‘당해 / 기타’ 분리, 청약가점제 자율시행 유보

· 실수요자에 대한 금융지원 지속
-디딤돌 대출 등을 차질없이 지원, LH 공공분양주택 중도금 지원 등

· 정비사업 투명성 강화 및 청약시장 불법행위 근절
- (정비사업) 경쟁입찰·용역비공개 확대, 신고 활성화, 조합 운영실태 점검

- (청약시장) 불법행위 상시점검팀 구성 ·운영, 신고포상금제 도입 등

★ 11.3 국토교통부 부동산대책의 도입 배경입니다.

① 일부 재건축 예정 단지를 중심으로 집값이 단기간에 많이 오르고, 서울, 경기, 부산, 세종 등지의 일부 청약시장에서는 이상 과열 현상이 지속.

② 단기 전매차익을 기대하는 투자수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지는 상대적으로 위축되는 문제가 발생

★ 이번 부동산대책으로 얻고자 하는 목표입니다.

전매제한 제도, 청약 자격 등을 강화하여 과열 현상과 주변 집값의 불안 소지를 완화해 나가는 한편, 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대되도록 하는데 역점.

★ 맞춤형 청약제도 조정 안내입니다.

조정 대상지역에는 1) 전매제한기간 강화, 2) 재당첨 제한, 3) 1순위 제한이 시행됩니다.

- 전매제한기간을 과열정도에 따라 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정.

- 조정 대상지역에 청약시 "1)세대주가 아닌 자, 2)5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 3)2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자 "는 청약에서 제외함.

- 강화된 전매제한기간은 전매제한기간을 규정하고 있는 주택법 시행령 입법예고일인 11.3(목) 입주자모집공고분부터 적용.

- 조정대상지역: 서울 ·과천 ·하남 ·성남 ·부산 ·세종 등 '조정대상지역' 37곳 내 청약시장(서울은 강남4구, 경기도는 하남 감일 ·감북지구와 남양주 다산신도시, 고양 향동 ·삼송지구, 화성 동탄2 신도시 등)

★ 과도한 단기 투자수요 관리 안내입니다.

1) 중도금 대출 발급요건 강화 (HUG· 주금공 내부규정)

‘전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부 → 전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부’로 강화한다.

2) 2순위 청약신청시에도 청약통장 필요 (주택공급에 관한 규칙)

조정 대상지역에는 2순위 청약신청을 할 때에도 청약통장이 있어야 한다.

3) 1순위 청약일정 분리 (사업주체 협조)

현재 당해지역, 기타지역 구분없이 하루에 1순위 청약을 접수받고 있으나, 조정 대상지역에서는 1일차 당해지역, 2일차 기타지역으로 1순위 접수를 분리하여 운영할 계획.

4) 청약가점제 자율시행 유보(주택공급에 관한 규칙)

당초 2017년부터 85㎡이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율적으로 시행(지자체에 따라 100% 추첨제로 운용가능)할 수 있도록 위임할 계획이었으나, 조정 대상지역은 자율시행을 유보하여 가점제 적용비율을 40%로 유지.

★ 실수요자 금융지원 강화 안내입니다.

실수요자의 내 집 마련을 지원하고 LH 공공분양주택 수분양자의 중도금 부담을 경감할 수 있도록 지원을 강화한다.

무주택 서민 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출 등 정책 모기지를 차질 없이 공급할 계획입니다.

- 디딤돌대출 개요(신청 대상 및 대상 주택)입니다.

△ 신청대상 : 연소득 6천만원 이하 (생애최초구입자는 연소득 7천만원 이하)
△ 대상주택 : 시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하(수도권 제외한 읍·면지역 100㎡이하)
△ 대출금리 : 2.1∼2.9% (생초자, 다자녀가구, 신혼부부 등은 0.2∼0.5%p 우대)

★ 주택시장 투명성 제고 안내입니다.

1) 정비사업 제도 개선

- 경쟁입찰 확대 및 용역비 공개

- 금품 ·향응 수수행위 신고 활성화

- 정비사업 대출보증 요건 강화와 조합 운영실태 점검  

2) 청약시장 불법행위 근절

- 청약시장 불법행위 상시점검팀 구성하여 운영

- 신고포상금 및 자진신고제 감면특례 등(부동산 거래신고에 관한 법)
3) ‘분양계약 실거래 신고제’가 시행(`17.1∼)되는 시점에 맞추어, 아파트 각 호별로 최초 분양계약부터 분양권 및 주택거래내역을 파악할 수 있도록 실거래가 시스템(RTMS)을 구축하고, 사람의 주민등록번호처럼 주택에도 각 호별로 고유번호를 부여하는 방안을 마련하여 ‘인허가→분양→준공→멸실’ 등 주택생애주기별 관리도 강화할 계획. 

이렇듯 11월 3일 부동산대책은 실거주 목적의 청약자들을 보호하기 위한 정부의 합리적인 대책으로 보여집니다. 다만 전문가들은 재건축 ·재개발 단지나 교통이나 학군, 생활 인프라가 잘 갖춰진 단지를 중심으로 조합원 입주권이 인기를 끌 것으로 보고 있는데요, 너무 한꺼번에 옥죄어서는 우리나라 경제를 부동산에서 이끌고 있다시피 하는데, 경기침체가 불보듯 뻔한 이치이거든요.

투자 수요를 찾지 못한 사람들의 마땅한 투자처를 정부가 찾아주지는 못할지언정 막지는 말아야한다는 논리도 일가견이 있다고 생각됩니다.

어느 한쪽이 규제를 당하면 다른 곳이 부풀어 오르는 풍선효과도 예상되는 바이지만, 이번 대책은 실질적으로 과열된 청약시장을 어느정도 안정된 국면으로 만들어주는데는 특효약일 것 같은 생각입니다.

이상 정부에서 발표한 실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안에 대해서 요약 정리해 보았습니다.